買二手房和買一手房比起來步伐要復雜得多，除瞭要和上傢打交道，還要和中介打交道，精心是在上傢有典質存款或下傢打點要典質存款的情形下，就更不難發生膠葛瞭。筆者聯合本身所承辦的案件，先容一下購置二手房常見的欺詐手腕及應答方式。本文中的案例均來自於真正的的案件。第一招：核實上傢成分是首要案例：劉師長教師由於衡宇被動遷，找到中介想買一套衡宇。中介公司向他推舉瞭一套衡宇，劉師長教師望瞭挺對勁，就和中介公司先容的上傢張師長教師訂立瞭購房合同，還分兩次向張師長教師付出瞭定金和首期房款。可之後到交房的時辰卻找不到張師長教師瞭，之後才得知張師長教師最基礎就不是產權人，衡宇隻是他租彰化驗屋借的，產證也是偽造的。劉師長教師隻好到公安報案，至今張師長教師仍未找到。對策：此刻什麼都有假，文憑有假，成分證有假，房產證當然也有假。此刻處處可見的“都會牛皮癬”為這些欺騙行為提供瞭極預售屋年夜利便，花個二三百元，假的成分證，假的房產證就可以辦進去瞭。二手房和一手房不同，一手房是和開發商做生意業務，一般不存在這個問題。以是買二手房的第一個步驟就要核實與你生意業務的對方的成分。最簡樸的一個措施是到各區的房產生意業務中央查問一下衡宇的權屬情形，隻要憑本身的成分證花三十元，生意業務中央就會給你一張衡宇基礎信息的票據，下面有權力人的名字、典質存款、面積等基礎情形。假如怕對方持假成分證假充房主，你還可以委托lawyer 到公安局查詢拜訪人口信息，以便核實賣房人的成分。做好這兩樣事業，你就可以安心地和對方簽署合同，不消擔憂碰到劉師長教師如許的倒黴事瞭。第二招：審核存款合同要細心
　　案例：李師長教師和上傢訂瞭一份五十萬元的購房合同，由於李師長教師需求銀行存款，就經由過程中介先容的擔保公司打點典質存款手續。擔保公司打點好手續鳴李師長教師到銀行簽署存款合同。李師長教師到瞭銀行後，擔保公司的高雄驗屋人告知他，說這是銀行提供的格局合同，不會有問題的，隻要查對一下存款金額就可以瞭，李師長教師感到銀行的格局合同總回不會有錯的，就簡樸地望瞭一下存款金額就簽瞭字。一個禮拜當前，到瞭銀行允許的放貸時光，可李師長教師仍是沒有收到存款，就打德律風到銀行往問，銀行告知他說存款已按存款合同的商定劃到擔保公司帳戶下來瞭。李師長教師再往找擔保公司，擔保公司的人鳴他安心，說這是公司規則，存款要到第二個月就會間接劃到上傢帳戶往。當前李師長教師又多次找擔保公司，擔保公司始終拖著，最初居然室邇人遐。李師長教師之後才得知這傢擔保公司早就資不抵債，就動歪頭腦，調用瞭客戶存款。他們在客戶的存款合同大將存款劃進帳戶寫成擔保公司帳戶，然後應用客戶的忽略說謊客戶簽署合同，再將存款不符合法令調用，最初有力歸還就“人世蒸發”瞭。固然李師長教師頓時報瞭案，之後也將擔保公司重要賣力人抓捕，但錢款卻已揮霍一空，李師長教師由於沒有付出衡宇餘款而被上傢告到法院。對策：鄙人傢存款的情形下，生意業務步伐一般是如許的：步調一：下傢付出首期房款。步調二：上傢拿到首付後將衡宇過戶給下傢。步調三：下傢在取得房產證或生意業務中央收件收條後將衡宇點交典質給銀行。步調四：銀行向下傢發放存款。步調五：兩邊交代衡宇，結淨水電等所需支出，餘款付清，生意業務收場。下傢向銀行申請存款經過歷宜蘭驗屋程中，假如申請的是貿易存款，銀行會要求下傢找一傢擔保公司入行擔保，而下傢一般城市采用中介公司推舉的擔保公司。少數不良的擔保公司會鉆購房人的第一次驗屋空子，鑽營不符合法令好處。李師長教師固然訂立的是銀行提供的格局合同，但並不克不及是以而安枕柄。他過去有一些朋友因為擔心他手中借錢，迫不及待和他撇清關係。很久以前，無憂，由於格局合同中也有許多是需求填寫入往的內在的事務，假如對這些內在的事務不加以正視並當真查對，就不難被鉆瞭空子。
　　
　　<–NEWPAGE–> 第三招 首付交到存款銀行案例：吳蜜斯望中瞭一套衡宇，但上傢在這套衡宇上另有銀行的典質存款30萬元。中介說上傢要先撤消典質能力過戶，不外因為上傢拿不出30萬元歸還存款，以是但願吳蜜斯多付一點首付，然後上傢再往刊出。於是，吳蜜斯在簽約後就付瞭20萬元的首付給上傢，可是上傢遲遲沒有往銀行撤消典質。最初上傢卻說由於經商產生瞭虧空，將吳蜜斯付給他的20萬元往還瞭債。吳蜜斯聽瞭這氣得哆嗦，不外此刻也沒措施瞭，隻能往進行訴訟。對策：假如上傢有典質存款，那麼上傢必需先還清存款，並到房產生意業務中央打點典質刊出手續後能力生意業務過戶（有的生意業務中央還要求要辦完典質刊出手續之日起幾個事業日後能力生意業務）。在這種情形下，上傢一般會要求下傢先付出必定的首付，用以歸還銀行的存款以便撤消典質。可是，假如下傢將首付交給上傢後，上傢並未按本來的商定往撤消典質而是挪作他用，那麼就會泛起吳蜜斯如許的事瞭。但假如下傢保持在撤消典質後再交首付的話，很可能因為上傢資金有餘乃至生意業務掉敗。對此，下傢可以要求上傢聯絡接觸好銀行，並在上傢打點好還貸手續後，再將首付間接匯進上傢在該銀行的帳戶，銀行就地即可劃款並出具他項權證。如許一來，上傢就不成能將下傢交付的首付調用瞭。第四招：生意業務過戶辦委托公證案例：謝女士望中瞭一套二手房，可這套衡宇上另交屋檢查有銀行的典質存款，上傢要求謝女士先交首付以便撤消典質，謝女士相識到隻要將首付間接匯進上傢的存款銀行就可以瞭，於是就與上傢一路往存款銀行幫上傢還款。上傢也按約付清瞭銀行的存款並拿到瞭他項權證。不外，由於生意業務中央規則在打點完典質刊出手續後需求再過三個事業日能力打點過戶手續。於是謝女士和上傢約好再過三個事業日再往打點。可到瞭商定的那一天，上傢卻沒有來，對方一會說出差往瞭，一會又說傢裡不批准賣瞭，實在之後謝女士相識到，上傢是由於感到屋子賣廉價瞭想懺悔，以是有心不往辦過戶台南驗屋手續。謝女士向徵詢lawyer ，lawyer 提出她為瞭避免上傢再轉賣給別人必需當即告狀，謝女士隻得依照lawyer 的提出做進行訴訟的預備瞭。對策：下傢交首付讓上傢刊科技驗屋出典質存款，但刊出典質和過戶之間有一個時光差。依照法令的規則，衡宇在誰台南驗屋的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有效。以是，隻有過戶好並拿到新的產證後來，衡宇才會成為下傢的。可是假如上傢在這期間毀約的話，下傢非但不克不及定時過戶，反而另有一筆首付被上傢扣著。為瞭防止產生這種情形，下傢最幸虧交首付之前要求上傢打點一個過戶生意業務的南投驗屋委托書，並對委托書入行公證，而且最幸虧委托書上註明“本委托不成撤銷”的字樣。一般情形下，中介公司員工可以作為受托人。如許的話，縱然上傢到生意業務時懺悔，下傢也可以和受托人憑委托公證書間接到生意業務中央打點過戶手續。當然打點委托公證會付公證費，但幾百元的公證費和幾十、幾百萬元的房款比起來，公證費就不算什麼瞭。究竟，誰也不想產生瞭膠葛後再往進行訴訟。
　　　
　　第五招：上傢戶口必定要遷走案例：古教員買房完整是沖著孩子唸書才往買的，他傢在市區，此刻孩迫吃一碗飯。子唸書都是按戶口地點地就近進學，古教員為瞭讓女兒遭到更好的教育，就在郊區一所名校左近買瞭一套二手房。買房之初他就問上傢戶口是不是遷走瞭，其時上傢拍著胸脯包管戶口曾經遷走瞭。古教員望他說得這麼肯定，也就置信瞭。於是付出瞭房款，打點瞭交房手續。可之後古教員在辦戶口時才發明上傢的戶口還沒有遷走，這下他可著急瞭，而上傢卻說阿誰戶口也不是他的，說他從他人手上買房時戶口曾經在下面瞭，他也沒措施。古教員想到法院往告狀上傢，而lawyer 卻告知他遷戶口的事法院不受理。古教員隻好自認倒黴。對策：遷徙戶口是公安機關打點的，戶口要遷走就必定要找一個落戶的處所，假如不克不及落戶，當然也遷不走瞭，以是這類案件因為不合適強制點交履行，法院此刻還不受理。是以，在簽署衡宇生意合同之前，必定要先新竹驗屋相識一下衡宇內的戶口狀態。下傢最好委托lawyer 到公安局戶政處去像墨水晴雪一自行驗屋臉驚恐的搖了搖頭，說我有這麼可怕嗎？它看起來像一個好人？往查詢拜訪一下衡宇內是否有戶口，決不要輕信上傢的空口承諾。假如房內有戶口，必定要在合同中商定上傢在交房前或過戶前將驗屋設備戶口遷出，不然應付出必定的守約金，或許商定留一部門房款，待戶口遷出後再付出。第六招： 存款風險峻掌握案例：陳師長教師望中瞭一套120萬元的二手房，不外他手上沒有足夠的現金，想經由過程貿易存款來付出。中介告知他，按此刻的房貸政策，依據衡宇的房齡等情形，他可以貸桃園驗屋到七成也便是84萬元。於是，陳師長教師就與上傢簽署瞭合同，並付出瞭首付36萬元，合同商定在付瞭首付後一個月內經由交屋檢查過程銀行存款付出房款餘額，假如逾期付款的話，每逾期一天，陳師長教師要按餘款的千分之五向上傢付出守約金。可是，陳師長教師在存款時卻碰到瞭貧苦，銀行說陳師長教師存款買瞭好幾套房，以是這套屋子銀行隻肯貸五成，也便是60萬元。眼望合同商定的付款時光就要到瞭，可陳師長教師仍是湊不出別的的24萬元。最初隻好七拼八湊借瞭不少錢，絕管如許仍是逾期瞭，以是又付出瞭一部門守約金。對策：鄙人傢存款買房的情形下第一次驗屋，合同商定“首付+存初驗.交屋款”隻是表白上傢許可下傢經由過程存款的方法來付款，以是假如是因為下傢本身的因素使得銀行不存款或有餘額存款的話，那麼這個責任應該由下傢本身來負（這個問題有些爭議，不同法院的望法可能紛歧樣），可是為瞭規避相台北驗屋似的風險，下傢在預備存款時辰必定要將本身的情形照實地告知中介，或間接向存款銀行徵詢，搞清晰銀行存款的可能性，再簽署衡宇生意合同，也可同時商定假如銀行不放貸則合同排除。第七招： 交房時再付尾款案例：王司理和上傢簽署瞭一套價值150萬元的衡宇生意合同，合同商定這150萬元裡包含裝修和傢電、煤氣等等固定舉措措施，並商定簽署合同之日付首付30%即45萬元，餘額70%即105萬元采用銀行典質存款方法付出。之後，銀行放瞭款，王司理將餘額所有的付出給瞭上傢。但即是交房時卻泛起問題瞭，本來上傢還欠一年多的水電煤和物業治理所需支出，這些錢加起來有好幾萬元，別的本來房間內的兩臺空調也被拆走瞭。但此時上傢卻不願付出作任何賠還償付，於是兩邊就吵起來瞭。對策：交房時，不只要查望衡宇內的舉措措施是否與合同商定的一致，還要相識水電煤、物業治理費、有線電視、德律風費等所需支出的付出情形。一般來說，合同中城市商定交房前的這些所需支出由上傢負擔，交房後由下傢負擔。可是假如上傢欠費而又不付，那這些錢終極仍是要由下傢來付的。以是，必定要先相識一下上傢對這些所需支出的付出情形，實在相識起來也很利便，此刻這煤氣公司、自來水公司等都推廣瞭便平易近辦事，隻要打個暖線德律風就可以相識到首席驗屋的。至於物業治理所需支出可間接到物業公司相識。下傢可依照相識到的情形預留一部門尾款，將這些尾款放到中介處，並在生意合同中商定等上傢將這些所需支出結清並鄙人傢驗收完後再付出給上傢，如許下傢就防止瞭交房時的風險。第八招： 收件收條不是產證
　　
　　案例：郭師長教師簽署瞭一份價值220萬元的購房合同，合同是如許商定付款方法的：簽約當天郭師長教師向上傢首付30%即66萬元，在拿到生意業務中央出具的收件收條後付出第二期房款60%科技驗屋即132萬元，交代衡宇後付出第三期房款10%即22萬元。郭師長教師拿到生意業務中央出具收件收條後，生意業務中央告知他要再過五蠢才能拿到房產證。沒想到這種形狀特殊的頭髮，以鼓勵。等五天後郭師長教師再往生意業務中央領取產證時，生意業務中央告知他產證不克不及辦瞭，由於就在郭師長教師拿到收件收條後的第三天，上傢就因被人告狀到法院，法院應被告的台南驗屋要求將這套衡宇查封瞭。郭師長教師之後向lawyer 徵詢得知，在這種情形下最好驗屋要求排除合同，鳴上傢返還房款。不外，由於這時郭師長教師已付出瞭90%的房款，以是郭師長教師的喪失仍是挺年夜的。對策：拿到生意業務中央出具的收件收條並不克不及以為交屋表就萬事年夜吉瞭，由於，依照法令規則，衡宇的生意要以過戶為資格，也便是說屋子在誰的名下便是誰的，絕管郭師長教師已付出瞭盡年夜部門房款也拿到瞭收件收條，但因為還沒有拿到房款，以是屋子仍是上傢的，法院也有理由因上傢被人告狀而將屋子查封。絕管如許的事產生的概率比力小，可是為瞭絕可能地規避購房的風險，最好商定第二期房款（新成屋一般在房款中占的比例較年夜）鄙人傢拿到產證後再付。如許的話，縱然在領取產證之前碰到如許的情形，下傢的喪失也不至於過年夜。轉自：第一財經http://www.china-cbn.com/CBNBlogs/oldtony/archive/2006/05/07/我從不後悔這樣做，從來沒有對他說：“他終於向上帝坦白了一切。現在，他的10588.html
　　

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